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銀行融資の土地金消までの道のり

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こんにちは。

いよいよ土地選びが済んだら、売買契約ですね。
銀行融資を実行することを金消と言いますが、今回はそのお話です。

銀行の金利を眺めたり、手数料を比較したり、必要書類を集めたりと、
色々忙しいと思います。

注文住宅で家を建てた私が、土地の融資実行までに何をしたのか?
どこに気を付けるか?についてのお話を簡単にまとめておきます。

まずは年収からいくらまで融資してもらえるか?という融資上限額と、
その土地に対していくらまで融資してもらえるか?という土地の担保価値評価と、
注文住宅ならつなぎ融資が必要なので、つなぎ融資をしてもらえるか?
大きくはこれら3つの調査をすることになります。
(つなぎ融資は別の銀行で『つなぎ融資のみ』をお願いするパターンもあります。)

住宅ローンは、銀行にとって『ウェルカム』の存在ですので、
土日でも相談窓口がある銀行もあります。
(家を検討中だけど銀行の相談はまだ・・・と言う場合は一度行ってみることをおすすめします。)

団体信用生命保険や融資手数料など、
ネットなどでは分かりにくい(意図的に分かりにくくしている?)その他の費用もあります。
また、チラシなどでは『1.0%・・・の金利優遇』のように、
まるで金利が1.0%かと勘違いするような紛らわしい表現もありますので、
シッカリと窓口で確認するようにしてください。

返済計画なども返済年数を変えた時の比較表を作ってもらえるので、
複数の銀行でその比較表を作ってもらうと良いと思います。
ネット系の銀行なら、手数料が安かったりしますし、
金利だけを見るのではなく、それ以外を含めたトータルの条件で比較しましょう。

それで、担保額が決まって、融資額が確定したら、
銀行に手続きをするのですが、この時に建物の平面図を求められることがあります。

つまり『どんな建物が建つのかわからないと融資できない』ということですが、
土地が決まってないのに用意できないよ!って慌てるかもしれません。

これは、確定図である必要はなく、あくまでプランで大丈夫です。
建物のイメージがあればOKです。
(逆に、何度か銀行と相談をして、ほぼ土地への融資が確定するころには
建築会社の比較も進んでいる必要がありますので、ご注意ください。
初回の銀行への相談の時はここまで気にする必要ないのでご安心ください。)

あと、融資には諸費用が掛ってきます。
この諸費用にはローンが使えないので、キャッシュを用意しておく必要があります。

具体的には融資手数料や登記費用や印紙代等ですが、大雑把には銀行で教えてもらえます。

諸費用には、銀行がらみと不動産屋さんがらみと保険がらみのものがあって、
どれも額が大きい上に原則現金払いですので抜けモレがないようにしましょう。

大きい額でいうと、登記費用と土地仲介手数料と保険です。
融資手数料と土地の固定資産税も場合によっては大きい金額になるかもしれません。
固定資産税は売主さんに訊けばいくらくらいか教えてくれると思います。

団体信用生命保険も大きな額ですが、
分割や一括払いなど選べる場合もあるので、希望する条件でよく調べないと危険です。
また、情報もドンドン更新されていくため、数ヶ月前の情報でも古い時もあります。
必ずご自身の契約タイミングにおける、最新情報を調べておく必要があります。
(建物の融資になると、さらに火災保険、地震保険と加わってきます。
どうせならこれらも一緒に調べておくことをおすすめします。)

土地の仲介手数料の支払いは、私の時は契約着手時に半分、金消の時に残り半分でした。
土地取引額の3%+6万円(税別)ですから、そこそこの額になります。
あらかじめキャッシュで準備しておいてください。

土地の契約の時には宅建主任の人がリードしてくれるので心配しなくても大丈夫ですが、
額が大きいので契約の席では多くの人がハンコを持つ手は震えると思います。
例えそうなっても、ご自分だけのことではないので、気になさらないでください。

ちなみに、銀行融資を実行しても、自分の口座にお金が振り込まれるワケではありません。
銀行から売主さんの口座に振り込まれて、振り込まれたのを確認してから、
残りの書類を交わすことになります。

で、これで晴れて土地オーナーになるんですね。

さて、ここで重要なことが1つあります。
それは土地の登記についてです。

これは次回にお話します。

では。


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